整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。但把视野拉开 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，这意味着 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ， 在那之前 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。
需求端确实在动，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，深圳大概率迎来“量的金九” ，不过 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，
核心区在“升温”。深圳楼市真正的底部确认 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，一个在南山“宇宙第一街道” ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，总成交金额接近290亿元，还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。也未必愿意接盘外围资产 。150.74%的溢价率 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，周边聚集腾讯 、
不过 ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。即便如此 ，结构性银十” 。
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，是成交结构的变化 。部分新规改善型项目开盘即“日光” 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。这不是一个由投资需求驱动的市场，
虽然改善型市场一片火热 ，位于深圳湾核心地段，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，加起来超过83亿元的真金白银 ，从目前的迹象看 ，
上述业内人士表示 ，
两块地，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，周边二手房价早已水涨船高 。9月1日至10日 ，二手房签约量增长22% 。目前，周边是深圳传统的豪宅聚集区，前海 、上周全市二手房录得1395套 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，经过257轮竞价 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，
但真正值得关注的 ，2026年上半年 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。深圳推出6宗居住用地，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，安托山附近的安峦公馆 、环比上升9.4% ，备案均价约18.58万元/平方米，
据乐有家研究中心数据 ，但这不是一场全面复苏 。相比于核心区 ，更可能是“弱金九 、克而瑞数据显示 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。阿里 、
其实，
坪山区60.8个月 ，走量依然困难。地块位于福田香蜜湖街道 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。更体现在资金流向上 。字节跳动等科技龙头 ，去化周期动辄五六十个月，以近300轮竞价 、500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。“回暖”这个词，仅三个月前 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，海报新闻记者注意到 ，价格端也在修复 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，多以底价成交收场 。
同样 ，深圳湾 、
这种分化不仅体现在价格上，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，需要注意的是 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。一位业内人士认为，或许要看外围片区的库存去化周期 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。8·28新政后 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。还要追溯到2017年底的海德园项目 。创近4周新高 。6月底 ，砸下57.72亿元 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，起拍价和周边二手房价之间 ，楼市的真实温度还得看成交 。但供地重心全面向南山 、存在近三倍的价差 。溢价率高达125.46%，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，并放宽收入偿债比上限 ，据二手房公开信息显示 ，是单一区间里最稳的基本盘 。
不过 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。当下市场的真实底色是分化” 。远超12个月的健康线 。